A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke - ha a törvény másként nem rendelkezik - a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%.(pl.: garázs, nyaraló, gazdasági épület stb.)
Ingatlanok tulajdonjogának cseréje esetén az illeték alapja a cserével megszerzett ingatlan forgalmi érték terhekkel nem csökkentett értékének különbözete.
Lakástulajdon és a hozzá kapcsolódó jogok visszterhes vagyonátruházási illetékének mértéke
Lakástulajdon szerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja - ha e törvény másképp nem rendelkezik - a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke - lakásonként - 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 4%. Lakás résztulajdonának szerzése esetén a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2%-os illeték, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 4% illetéket kell fizetni.
Lakástulajdonok egymás közötti cseréje
esetén az illeték alapja az elcserélt
ingatlanok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének
a különbözet
Ingatlan (föld, földdel alkotórészi
kapcsolatban álló minden dolog) és a vagyoni
jogok (, földhasználat, bérleti jog) értékesítésének
adózási szabályairól:
Bevételnek tekintendő minden olyan bevétel,
amelyet a magánszemély az átruházásra
tekintettel megszerez, így az eladási ár,
a cserébe kapott dolog szokásos piaci értéke,
valamint gazdasági társaságban való apportálás
esetén a vagyontárgynak a társasági
szerződésben meghatározott értéke.
A cserét úgy kell tekinteni, mintha a felek külön-külön
adásvételi szerződéseket kötöttek
volna.
A bevétellel szemben elszámolható költség:
- az ingatlan, vagyoni értékű jog szerzéskori értéke (öröklés, illetve ajándékozás esetén az illeték alapjául szolgáló értéket kell szerzéskori értéknek tekinteni, ha pedig a szerzésére fordított összeg nem állapítható meg, akkor a bevétel 75%-át kell szerzéskori értéknek tekinteni),
- a szerzéssel és átruházással kapcsolatosan felmerült kiadások (ügyvédi költség, hirdetési költség, a szerzésre tekintettel megfizetett illeték),
az értéknövelő beruházásokra
(pl. állagmegóvás, komfortfokozat emelés,
szobaszám növelés, emeletráépítés)
fordított, igazolt összegek, feltéve, hogy
azt valamely tevékenységének
bevételével szemben költségként
még nem számolták el. (A saját kivitelezésű
munka értéke költségként nem
vehető figyelembe.)
Adófizetés, adómentesség
Az ingatlan átruházásából
származó jövedelem után az adó mértéke
16 százalék, amelyet az éves
szja bevallásban kell megállapítani és
a bevallás benyújtására előírt
határidőig - egyéni vállalkozóknak
február 15., más magánszemélyeknek
május 20. - kell megfizetni. Nem kell bevallani az
ingatlan átruházásából származó bevételt
akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik,
illetve a lakóingatlan legalább öt évet meghaladóan az eladó birtokában volt,
az egyéb ingatlanok pedig 15. évet meghaladóan az eladó birtokában voltak.
Évenkénti csökkentés
A lakóingatlan átruházásából származó adóköteles jövedelem a szerzés évében vagy az azt követő évben,
a teljes jövedelem, a szerzést követő második évben a 90 százalék, a harmadikban a 60 százalék,
a negyedikben a 30 százalék. A szerzést követő ötödik évben eladott ingatlan jövedelme után már
nem kell adót fizetni.
Nem lakóingatlanok esetében amennyiben Ön az ingatlanszerzéstől számított 15 éven belül értékesíti az ingatlanát
és az értékesítés alkalmával profitot ér el, úgy az elért profit után jövedelemadót kell fizetnie a Magyar Államnak.
A profitadó mértéke az ingatlanszerzéstől számított 1--5 évig 25%,
a 6. évtől az adó mértéke minden évben 10%-kal csökken,
így válik az ingatlanértékesítés a tizenhatodik évtől adómentessé.
(Pl. Ha az ingatlanszerzéstől számított hetedik évben értékesíti az ingatlanát, úgy az adó mértéke 20%-kal csökken.)
A szerzés időpontjának azt a napot kell
tekinteni, amikor az erről szóló érvényes
szerződést (okiratot, bírósági,
hatósági határozatot) a magánszemély
a földhivatalhoz benyújtotta. (Öröklés
esetén az örökhagyó halálának
napja). Speciális szabály, hogy földterület
tulajdonjogának megszerzését követően
felépített épület (épületrész)
esetében a szerzést a földterület tulajdonjoga
megszerzésének időpontjával kell azonosnak
tekinteni. Az APEH álláspontja szerint, ha az
ingatlan, átruházásáról
szóló szerződést a szerzést követően
nem nyújtották be a földhivatalhoz, szerzési
időpontnak - a szerződés keltétől függetlenül
- azt a napot kell tekinteni, amikor a benyújtás
ténylegesen megtörténik.
Ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez nem
kötött vagyoni jog esetén a szerzés
napjának a szerződéskötés napját
kell tekinteni.
Változás: 2008. január 1-jétől megszűnik a lakásszerzési kedvezmény.
Egy átmeneti szabály beiktatásával 2008. január 1-je előtt megszerzett ingatlanátruházásából származó jövedelem után továbbra is jár a lakásszerzési kedvezmény.
Lakásszerzési kedvezmény
Lakásszerzési kedvezményként nem
kell adót fizetni, vagy a befizetett adó visszajár
a jövedelem azon része után, amelyet
az átruházó saját maga vagy a lakást
szerző közeli hozzátartozója, illetve volt
házastársa részére, a jövedelemszerzés
időpontját megelőző 12 hónapon belül,
vagy az azt követő 60 hónapon belül lakáscélú felhasználásra
fordított.
Lakáscélú felhasználásnak minősül
belföldön fekvő
- lakás, lakáshoz kapcsolódó földhasználati jog visszterhes megszerzése,
- lakótelek visszterhes megszerzése, ha azon a magánszemély, közeli hozzátartozója vagy volt házastársa az előzőekben megjelölt időponton belül lakást épít (építtet),
- lakás építése, építtetése,
- lakás bővítése azzal, hogy a bővítés alatt a lakás alapterületének olyan növelése értendő, amely legalább eggyel több lakószoba kialakítását eredményezi,
- a lakás használati, haszonélvezeti jogának, valamint bérleti jogának a megszerzése (legalább a szerződés megkötésének évét követő öt évre szólóan),
- idősek otthonában, vagy fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli megszerzése, ideértve a térítési díj előre történő megfizetését is.
Lakást szerző hozzátartozó: a
házastárs, a volt házastárs, az
egyeneságbeli rokon (ideértve az örökbe
fogadott, mostoha- és nevelt gyermeket, valamint az örökbefogadó,
mostoha- és nevelőszülőt), valamint a testvér.
A lakáscélú felhasználás
igazolására a következő okiratok szolgálnak:
- lakótelek, lakás tulajdonjogának, haszonélvezetének, használatának és a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak a megszerzése esetén az érvényes szerződés és a földhivatalhoz benyújtott bejegyzési kérelem, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat,
- lakás bérleti jogának megszerzése esetén az érvényes szerződés és az összeg felhasználását igazoló okirat,
- lakás építése, építtetése és lakás alapterületének növelése esetén a jogerős használatbavételi engedély, valamint az összeg felhasználását igazoló, a használatbavételi engedély kelte napjáig, illetve a használatbavételi engedélyben megjelölt feltételek teljesítése határidejéig kibocsátott, az építési engedély jogosultja nevére kiállított számla,
- idősek otthonában, illetve fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely megszerzése esetén az elhelyezés alapjául szolgáló okirat, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat;
valamint rokonsági fokot vagy a korábbi házasságot igazoló közokirat, ha a lakáscélú felhasználás (részben vagy egészben) közeli hozzátartozó, illetve volt házastárs részére történt.
Figyelem! Ha a magánszemély (és/vagy más magánszemély) a lakásszerzési kedvezmény érvényesítésére megjelölt cél megvalósítására egyéb forrást is bevon, a lakásszerzési kedvezmény csak olyan mértékig érvényesíthető, amilyen mértékig a kedvezmény alapjául szolgáló összeg és az egyéb források együttes összege a lakáscélú felhasználásra előírt okiratok által igazolt összegek együttes értékét nem haladja meg.
Az adókedvezmény érvényesítése,
visszafizetése
A lakáscélú felhasználás
adóhatóságnak történő bejelentésével
egyidejuleg adó-visszaigényléssel,
vagy ha a lakáscélú felhasználás
az adó megfizetése előtt történt,
akkor az éves adóbevallásban érvényesíthetõ.
Ha tehát az értékesített ingatlanból
származó jövedelem lakáscélú felhasználása
(vásárlás) az adóbevallás
benyújtása (egyéni vállalkozóknál
2008. február 15., magánszemélyeknél
2008. május 20.) előtt megtörténik, a kedvezményt
az adóbevallásban kell érvényesíteni.
Az ingatlan értékesítést, ha abból
jövedelem nem keletkezik, a bevallásban sem
kell feltünteni azt. Fontos azonban tudni, hogy az értékesítés
akkor is be kell vallani, ha az abból származó jövedelem
után az adókedvezmény miatt adófizetési
kötelezettség nem keletkezik.
Amennyiben a lakáscélú felhasználás
az adóbevallás benyújtásáig
nem történt meg, az ingatlan értékesítéséből
származó jövedelem utáni
adót be kell fizetni és a lakásszerzési
kedvezményt utólag, adóvisszaigényléssel -
legfeljebb 60 hónapon belül - lehet érvényesíteni.
Ekkor azonban a befizetett összeg visszaigényléséhez
külön kérelemre és az igazolások
csatolására van szükség.
Figyelem! Ha a lakásszerzési kedvezmény
alapjául szolgáló lakást tulajdonjogát,
haszonélvezeti jogát, használati jogát
vagy bérleti jogát a szerződés megkötésének évében
- használatbavételi engedély jogerőre
emelkedésének évében - vagy az
azt követő öt évben átruházzák,
akkor az átruházásból származó bevételhez
hozzá kell adni a korábban érvényesített
lakásszerzési kedvezmény alapját.
További változás 2008. január 1-jétől:
Nem kell megfizetni, illetve vissza lehet igényelni bármely ingatlan (föld, lakóingatlan stb.) vagy vagyoni értékű jog 2007. december 31-e utáni átruházásából származó jövedelemadóját, ha abból magánszemély az átruházás évében vagy az azt követő két évben saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére az EGT bármely tagállamában helyet vásárol idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló - például ápolási - intézményben.
(A változtatás és tévedés jogát fenntartjuk.)
