Ingatlanvásárlási tájékoztató

A Capital’99 Kft. ingatlanvásárlási tájékoztatója.

Az illeték általános mértéke

A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke – ha a törvény másként nem rendelkezik – a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%.
(pl.: garázs, nyaraló, gazdasági épület stb.)
Ingatlanok tulajdonjogának cseréje esetén az illeték alapja a cserével megszerzett ingatlan forgalmi érték terhekkel nem csökkentett értékének különbözete.

Illetékmentesség:

  • Abban az esetben áll fenn, ha az újonnan vásárolt ingatlan értéke kevesebb, mint az azt megelőző vagy követő évben eladott ingatlan értéke;
  • házastársak közötti ingatlan vétel/eladás esetében;
  • egyenes ági rokonok közötti ingatlan vétel/eladás esetében;
  • telekvásárlás esetében, amennyiben a vásárlást követő 4 éven belül elkezdődik lakóház építése;
  • állami vagy önkormányzati ingatlan vásárlása esetében;
  • új lakás vásárlása esetében, amennyiben nem haladja meg a 15 millió forintos értékhatárt.

Kedvezményes illeték:

  • 35 éves kor előtt, első lakás esetében, 15 millió forintos értékhatárig, csupán az illeték felének megfizetése szükséges;
  • Új lakás vásárlása esetében, amennyiben meghaladja a 15 millió forintos értékhatárt, azonban nem haladja meg a 30 millió forintot, abban az esetben, csak a két érték közötti részre szükséges illetéket fizetni;
  • Lakáscsere esetében (amikor egy éven belül történt lakás eladás és vétel) csupán a két lakás árának különbözete adja az illeték alapját.

Lakástulajdon és a hozzá kapcsolódó jogok visszterhes vagyonátruházási illetékének mértéke

Ingatlanszerzés esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja – ha a törvény másképp nem rendelkezik – az ingatlan forgalmi értéke. Az illeték mértéke ingatlanonként 4%. Ingatlan résztulajdonának szerzése esetén a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összeg értékének 4%-a az illetékfizetés mértéke.
Ingatlantulajdonok egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt ingatlanok – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének a különbözete.

Ingatlan (föld, földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog) és a vagyoni jogok (földhasználat, bérleti jog) értékesítésének adózási szabályairól:

Bevételnek tekintendő minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez, így az eladási ár, a cserébe kapott dolog szokásos piaci értéke, valamint gazdasági társaságban való apportálás esetén a vagyontárgynak a társasági szerződésben meghatározott értéke. A cserét úgy kell tekinteni, mintha a felek külön-külön adásvételi szerződéseket kötöttek volna.

A bevétellel szemben elszámolható költség:

  • az ingatlan, vagyoni értékű jog szerzéskori értéke (öröklés, illetve ajándékozás esetén az illeték alapjául szolgáló értéket kell szerzéskori értéknek tekinteni, ha pedig a szerzésére fordított összeg nem állapítható meg, akkor a bevétel 75%-át kell szerzéskori értéknek tekinteni),
  • a szerzéssel és átruházással kapcsolatosan felmerült kiadások (ügyvédi költség, hirdetési költség, a szerzésre tekintettel megfizetett illeték),

az értéknövelő beruházásokra (pl. állagmegóvás, komfortfokozat emelés, szobaszám növelés, emeletráépítés) fordított, igazolt összegek, feltéve, hogy azt valamely tevékenységének
bevételével szemben költségként még nem számolták el. (A saját kivitelezésű munka értéke költségként nem vehető figyelembe.)

Adófizetés, adómentesség

Az ingatlan átruházásából származó jövedelem után az adó mértéke 15 százalék, amelyet az éves szja bevallásban kell megállapítani és a bevallás benyújtására előírt határidőig. Nem kell bevallani az ingatlan átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik, illetve a lakóingatlan legalább öt évet meghaladóan az eladó birtokában volt, az egyéb ingatlanok pedig 15. évet meghaladóan az eladó birtokában voltak.

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet és annak az adóját az éves személyi jövedelemadó-bevallásban kell bevallani, és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőre kell az adót megfizetni. Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik!

A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költségekkel (de költséget csak a bevétel erejéig lehet elszámolni, tehát a számított összeg nullánál nem lehet kisebb.)

Mi számít bevételnek?

Bevételnek tekintendő az az összeg, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez.
Amennyiben a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell az értékesítés évében bevételnek tekinteni, mivel az szja-törvény rendelkezése értelmében a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának a napja.

Mi számít költségnek?

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:

  • a megszerzésre fordított összeg és az ezzel összefüggő más kiadások;
  • az értéknövelő beruházások;
  • a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban, az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

Nem lehet a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély az önálló tevékenységből származó bevételével szemben számol(t) el költségként.

A kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni!

Hogyan csökken évente az adó alapja, mekkora a mértéke?

Az adó mértéke 16 százalék. Lakóház vagy lakás, a hozzá tartozó földrészlet, a lakáshoz tartozó földhasználati jog, valamint a lakáshoz, lakóházhoz tartozó vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) átruházása esetén az alábbi mértékben csökken a számított összeg:
Például:

A szerzés éve A számított összeg %
2016.  0. év 100
2015.  1. év 100
2014.  2. év 90
2013.  3. év 60
2012.  4. év 30
2011.  5. év 0

Ez azt jelenti, hogy a 2011. évben vagy azt megelőzően megszerzett, lakás céljára szolgáló ingatlan 2016. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Minden más ingatlan (telek, üdülő, üdülőtelek, termőföld, üzlethelyiség, nem lakás céljára szolgáló egyéb ingatlan) esetében a bevétel és a költségek különbözeteként számított összeg a következők szerint csökkenthető:

A szerzés éve A számított összegből levonható %
2016. 0. év 0
2015. 1. év 0
2014. 2. év 0
2013. 3. év 0
2012. 4. év 0
2011. 5. év 0
2010. 6. év 10
2009. 7. év 20
2008. 8. év 30
2007. 9. év 40
2006. 10. év  50
2005. 11. év 60
2004. 12. év 70
2003. 13. év 80
2002. 14. év 90
2001. 15. év 100

A 2001. évben vagy azt megelőzően megszerzett, nem lakás céljára szolgáló ingatlan 2016. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Van egy sor speciális eset, így van, amikor adómentes az átruházás: nem kell adózni többek között házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a házastárs által történő megváltásából származó jövedelem esetében, vagy ha a magánszemély más magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján ingatlant, vagyoni értékű jogot ruház át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében.
(Forrás: ingatlanmagazin.com) (A tévedés és a változtatás jogát fenntartjuk.)